邓州老城区旧城改造商业综合体出让

一、项目概况
1、该项目位于河南省邓州市穰城路东侧、团结路南侧、南阁路北侧、东一环西侧，为邓州市老城区核心地段。
2、该片区土地总面积340亩（实际面积以市规划局出具的红线图为准）其中：（1）根据初步规划，可供出让的国有建设用地共260亩（如下图ABCDF地块），其中220亩为可开发销售的商住用地，40亩为安置房建设用地由市发投公司负责拿地建设集中安置。（2）在现有土地中，净地有177亩（CDF地块），需拆迁的集体用地约83亩（AB地块）。（3）体育公园占地80亩（西南角），根据项目招商反馈情况，确定由政府另行自建或纳入到本次项目中一并完成投资。
3、土地四至和现状性质如下规划图所示：
可出让净地：地块C（77亩），地块 D（60亩），地块F（40亩）。
待拆迁毛地：地块A（43亩、初步规划为集中商业），地块 B（约40亩）。
工程投资建设：1、图中所示的E部分为拟建设的南阁路。2、还建安置房用地（建筑面积9.8万平方米），占地约40亩。位方便规划和开发，安置房的建设选址有两种方案：（1）将安置房建在净地的F区域，直接开发。（2）将安置房放在待拆迁的B区域，先拆后建。
项目优势
地理位置优越。项目位于邓州市核心轴线 “团结路”和“穰城路”交汇处东南面，配套完善，方圆两公里范围内有市人民医院、邓州市高级中学、市体育馆、中国银行、人民法院、公安局等。地块四面临路，为双向四车道道路（人车分流），非常适合开发城市综合体项目。同时，地块拆迁量较少，且待拆迁区域位于地块的边角地带，不影响项目的前期开发建设，项目启动快、风险小。
工程投资大、资金占用少。作为旧城改造项目，此项目需要现金7200万元，而工程建设投资近2亿元，有177亩净地可在3-6个月内完成出让。项目占用资金少、可以迅速启动项目。
项目价格相对较低。邓州市近三年的土地出让面积约400亩/年，项目地块周边土地平均单价约为170-200万元/亩，高单价超过300万元/亩。地块临团结路底商均价在32000元/㎡，住宅均价约4000元/㎡，该项目折算毛地价格约130万/亩，作为城市综合体项目价格极具竞争力。
邓州人口优势。邓州原隶属南阳市，南阳为河南人口大市，总人口1010万，邓州市人口在南阳各县市区。2013年，邓州市总人口约180万，建成区面积约40平方公里，人口超过40万，城镇化率为34%，作为2014年升格河南省政府十个直管市之一，城市规划面积将达到60平方公里，人口将达到60万，城区人口仍有较大的增长空间。
城区规划和人口发展空间大。根据邓州市城乡总体规划（2015-2030年），邓州中心城区建设用地空间结构为“一心双轴、三带四廊”的“九宫”城市格局。“一心”，即整合现状新老城区，形成新的城市生活主要发展板块，并在新老城区结合部结合老城改造和新区建设，规划城市综合公共服务中心。“双轴”，指东西、南北两条十字形核心发展轴线，其中东西向发展轴沿团结路展开，形成联系邓西湖休闲旅游中心、城市综合服务中心、商务教育中心的城市核心发展轴；南北向发展轴沿穰城路和中州大道延展，形成联系行政文体中心、城市综合服务中心、产业服务中心的城市核心发展轴。而本城市综合体项目地块即位于双轴“团结路”和“穰城路”交汇节点上。